问道房地产！告诉你2019年楼市的波动轨迹

责任编辑 | 闻哥

楼市的资讯一直都有很多的小伙伴在关注。现在2019年已经到来了，很多小伙伴都在问一个问题，就是2019年的楼市到底是上涨还是下跌呢？其实这个问题不好回答，我在之前的文章中也尝试的回答过，那就是2019年要区别对待。总的基调是不变的，那就是调控！调控这个词经常出现在资讯中，调控本身的意思是"调节控制"，那么要调节什么？要控制什么呢？要调节的是房地产的发展质量，要控制的是房地产的价格。

调节发展质量不难理解，简单的说就是都要好，要房地产领域的各个方面都能越来越好。控制价格并不简单，其中玄机不小。到底是控制价格过快上涨还是要控制价格大幅下跌呢？要回答这个问题，需要先看看管理层的态度。2018年12月21日召开的中央经济工作会议提出，在房地产领域要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房住不炒，要因城施策，分类指导，完善保障体系。从这次重要会议的表态看，控制上涨，房主不炒的总基调没有变。

由此可以得出结论，在宏观上确实对房地产政策还是以控制价格为主的。但值得注意的是，在对宏观经济的表态问题上，还是出现了逐渐放松，逐渐转暖的信号，这和现实的经济发展情况是密不可分的。从2018年的几次重要表态中我们可以看到，在2018年7月31日的表态是"坚决遏制房价上涨"，但是到了10月31日没再提"遏制房价上涨"。到了12月21日的表态中虽然提及了房主不炒，但是"遏制房价上涨"还是没有被提及。从这个上面可以看到一些管理层态度的转变。首先房住不炒是主基调，这个肯定是没有变，而且也不会变，但是在一些刚需较大，或有实际需求的地方能够接受特事特办的情况。这样的话，就给很多城市留出了政策转圜的想象空间。

山东菏泽、湖南衡阳、山东青岛高新区，这些城市在今年都开始成为舆论的焦点，其原因莫不与房地产有着各种各样的联系。要回答2019年房价是涨是跌的问题，那么我们可以从三个方面去考察。首先就是从销售看，2018年的房地产销售韧性还是很强的，从1月到11月，全国商品房销售均价约为8715元，较2017年末上升10.6%。在过去价格和销量一直是同涨同跌的，但是在今年虽然销量持续减弱，但是价格仍有上升，出现背离。由此预计上涨是不可持续的，因此全国房屋均价在今年至少会出现阶段性的回落，但出现大幅回落的概率极低。所以从销售看对未来房价的影响是负面的。

从土地价格看，2018年1-11月，100个大中城市住宅类土地成交楼面均价下降至4600元/平方米左右，较2017年末4900元/平方米明显下滑，但近期走势相对平稳。由于地价成本在房价占比中占比最大，因此从现在的情况看，地价如果能持续下行那么必然导致房价下行，同时如果地价趋稳，那么房价也有可能趋稳，目前从地价看对房价未来走势的影响应该是中性的。

从库存方面看，随着2018年下半年很多三四线城市出台调控政策，房地产库存有所提高，但是总体依然不高。虽然后续房地产销售有一定回落压力，但目前地产库存水平较低会抵消一部分房价下跌的压力。截至2018年11月，全国现房待售面积约5.3亿平米，较2017年末下降10.7%，库存压力较低。所以在库存方面，对房价的影响应该是偏向积极的，能对房价能起到小幅支撑作用的。

整体来说，除了上述三大因素外，逆周期调节将对全国房地产市场构成一定影响，预计这种影响是正面的；棚改的货币化安置应该对一部分城市的影响是正面的。因此，结论是在2019年总体促成房价上涨的因素要多于促成房价下跌的因素。但是，由于经济大周期不佳和房主不炒与调控的总基调没变，因此2019年楼市仍然不能排除出现下跌的情况，同时即便出现上涨，那么全国房屋平均价格涨幅也不会超过GDP增幅。至于政策方面的放松，由于目前全国楼市销售增速仍在1.5%左右的上升之中，因此大幅放宽的概率极小，不过在限售、限购、限价等方面倒是有可能出现政策微调。